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菊門天使降臨


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造富运动后 中国人房地产信仰崩塌…

本世纪以来楼市走出了波澜壮阔的大牛市,形成这轮牛市的因素当然有很多,包括2001年加入世界贸易组织之后全球资本涌入中国、中国快速成为世界工厂,人口红利加速释放,出口快速壮大,土地出让金成为地方政府财政收入的支柱,等等。

这就出现了一场以城镇化为核心的造富运动。

次贷危机之前,基于中国实体经济资本投资收益率很高(2000-2006年这七年间年均资本投资收益率是20.5%,见5月17日文章《如松:中美“战争”,美国百年惨败》),资本疯狂涌入实体经济进行投资活动,这实际上压制了对房地产的投资;这一时期还是中国家庭财富积累的初始阶段,居民对房地产的购买力还有限;由于实体经济快速增长,就推动了财政收入的快速增长,当地方财政来源主要依托于实体经济增长时,政策当然就不会向房地产倾斜,综合上述三方面因素,次贷危机之前的楼市实际上处于不温不火的上涨伊始阶段,房地产的市场规模也还比较小。

次贷危机之后,由于实体经济的资本投资收益率下滑(根据白重恩教授的估算,2013年已经下滑至8.7%),投资办厂的收益就逐渐低于投资房地产带来的收益,资本就逐渐从实体经济析出然后转战资产价格领域(有一段时间卖厂炒楼成为热点),资本加速涌入楼市就给楼市价格带来了强大的动力,这一点最重要;经过十来年的家庭财富积累之后,居民购买力已经极大地增强,为了改善居住条件居民财富就开始涌入房地产市场,这推动房地产市场规模的快速壮大;与此同时随着实体经济增速的回落,财政收入增速就开始回落,为了开辟新的财政收入增长点,政策就开始逐渐向楼市倾斜,楼市开始成为支柱产业,上述三个因素共同推动楼市价格加速上升。

下图是次贷危机之后中国家庭部门负债率走势图,家庭部门开始连续加杠杆,说明居民开始集中参与到房地产大潮之中,楼市价格开始加速上涨,居民逐渐形成了房地产信仰。



次贷危机以后的楼市可以分为两个阶段:

在大约2015-2016年之前,属于全国楼市价格普涨的阶段,普惠了几乎所有城市的所有房屋持有人;

到2017年年初,全国个人房贷余额同比增速创下约35%的高点(见下图。来自易居)后开始以比较快的速度回落,此后全国的房地产市场开始出现明显的分化,虽然部分大中城市的楼市价格依旧处于涨势,但同时也逐渐出现了鹤岗这样的白菜价城市,随后连环京楼市(比如燕郊)都加入了低迷的行列中,再到过去两年,越来越多的三四线城市楼市失去了景气度,这个阶段形成了楼市逐渐分化的过程。



实事求是地说,如果全国个人房贷余额同比增速处于高位,当然就意味着居民整体上在快速加杠杆,楼市就处于高度繁荣的阶段,这是全面的财富盛宴;即便处于相对的低位,但只要还在零轴以上,就说明居民整体上还在加杠杆,楼市依旧处于结构性繁荣阶段,楼市就依旧是地方财政的支柱。

今年一季度(主要是二三月)楼市出现了小阳春,这个小阳春主要体现在一线城市和少数二线城市,就在人们在春天的暖意中有所陶醉之时,全国个人房贷余额同比增速却悄悄地来到了约为零的位置,4月来到了负数的区间,二季度有可能出现负数。

“零或负数”,就是今天文章唯一的核心内容,请大家细细品味。

未来,或许要注意以下两点:

第一,在房地产高速发展时期居民财富出现了高速膨胀。在本世纪之前,中国居民持有的房地产财富微乎其微,可以看做是零,但现在全国楼市的总市值大约在500万亿(不同机构给出的数据不同,少则450万亿,多的达到600万亿),以14亿人口来计算,在这二十多年中人均资产财富增加值高达35.71万元人民币。即便扣除到2022年底38.8万亿的家庭房贷余额,人均财富增加值也高达32.9万元。对于普通人来说这是一笔巨款,考虑到这是多数人都可以享受的一笔财富,这在一个国家的历史中也属于可遇不可求的机遇,从这个视角来看中国确实创造了资产财富奇迹,这是中国历史上非常难得的家庭财富高速膨胀期。

现在,全国个人房贷余额同比增速已经来到了零的位置,就意味着整体上居民不会继续在楼市加杠杆(或许在其他领域加杠杆,这取决于行业发展),这就意味着楼市的投资职能下降、居住职能已经上升到主要地位,即开始实现了“房住不炒”,此时是不是需要考虑如何守住上述楼市财富所代表的购买力哪?

不要让自己坐过山车。

每个人都应该冷静地看待这种整固现象,既然过去二十多年中中国通过楼市(城镇化)创造了家庭财富的增长奇迹,任何奇迹不可能长期持续(可长期持续的它就不应该叫奇迹),所以要冷静地看待这种“整固”时期的到来。同时,城镇化财富膨胀期结束之后,就可能孕育其他财富膨胀模式,这就是发展模式的转变。

第二,体现居住职能的楼市依旧是重要的行业,或许95%以上的房屋体现的是居住功能,但核心城市核心区域的楼市还会体现避险职能,这种避险职能对标的是纸币贬值,人类的纸币永远是不断贬值的,这是没办法的事。

这种避险职能将只属于极少数富人的游戏。所谓富人,不仅是收入水平高,还源于收入增长可以覆盖货币贬值(通货膨胀),这部分人可以不借助银行贷通过楼市来避险。如果一般人希望加杠杆逐利,当纸币利率大幅飙升(比如百分之十甚至以上)之后,个人资金链就会断裂导致爆仓,就会沦为负翁。

避险避的是货币贬值的风险,但具备避险职能的标的却不仅仅只有楼市,在不同的避险方式中也是互相竞争的,比如购买土地、购买核心城市核心区域的房屋、将资产转移至境外进行投资活动、购买大宗商品等等都属于典型的避险方式。此时,楼市的避险能力就与政策变化具有紧密关系,比如开放土地市场(准许私人购买并拥有永久产权),核心城市核心区域楼市的避险能力就会迅速下降;如果禁止家庭部门将资产转移至境外进行投资,核心城市核心区域楼市的避险地位就会上升;如果政策不准许家庭进入大宗商品(贵金属)市场避险,这部分楼市的避险地位也会上升,当然如果实施房产税,楼市的避险能力也会明显下降,等等,总之楼市的避险能力和避险地位与政策紧密相关,这是要密切注意的。

最后要重申,中国个人房贷余额同比增速来到零(甚至负数)的位置,意味着楼市的生态和性质出现了根本性的改变。

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