转自 铁锤微观
最近的地产圈暗流涌动，气氛突变。
准确地说，进入十月以来，房企间的保交楼交底，甚至是许下承诺的比比皆是。其中最典型的是碧桂园和建业两家房企，两位创始人均通过不同方式表态要“恪守做人底线，努力完成保交楼”。
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不少人发私信询问，开发商信誓旦旦提及保交楼，到底是作秀，还是真刀真枪实干？
在回答这个问题之前，我觉得有必要聊聊恒大许家印因涉嫌违法犯罪被采取强制措施一事。因为在我看来，今天地产商的很多行为，都可以看作是许家印落网的威慑作用生效了。
换句话说，许家印被抓，着实吓坏了一帮地产商。
许家印被抓，亿万国人似乎并不感到意外，只是没想到这一天来得这么快。事先声明，我今天不是来鞭尸的，而是完全理性地讨论许家印事件的前因后果。
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第一，许家印一个人捅不了这么大的窟窿。
不到十年时间，仅用39亿自有资金，公司借贷最终高达2.4万亿，这绝非许家印一人能完成的。说穿了，与之相关的单位和个人都难辞其咎。
事实上，我们也看到了，媒体陆续报道，恒大系包括许滕鹤、夏海钧、杜亮、潘大荣、朱加麟等，已有十多位前任、现任高管被带走调查。
其中最引发舆论不满的是，许家印不仅违规分红超过500亿，而且转头又以个人名义购买公司发放的高息债务，就这样一步一步掏空了恒大，可恶的是公司高管更是有样学样。
更重要的是，许家印夫妻二人通过“小红筹”架构，利用100%控制的英属维尔京群岛和开曼群岛的离岸公司，将分红所获得的庞大财富中的大部分，转移到了境外。
我想说的是，大厦不是一日坍塌的，许家印也不是国内地产商中唯一一个这么操作的，今天在很多人看来不可思议的事情，其实在房地产狂飙猛进发展的黄金时代，都是常规操作。
一句话，聪明人的操作，普通人永远都是事后才懂。而且自古以来，人类所有暴利的行业，无外乎独一种商业模式：收益私有化，成本社会化，风险全民化。
之前的视频我不止一次说过，商人在商言商，追名逐利乃自然之事，这是本性使然，不能指望商人能有多崇高的道德自制力。尤其是涉及居住的民生行业，“轻典治商”，监管失察，是不是更应该好好反思？
第二，国家给了许家印机会，但他没有珍惜。
仔细回想，2021年9月恒大正式宣布债务违约以来，国家先后多次出手试图帮助恒大化解债务危机，一是成立专班，恒大所有的官司全部由广州受理。很明显这是在给恒大处理债务的时间；二是政府出面，引入其它房企接盘，只是最后没谈拢，恒大死到临头，不愿意低价处理资产，换回救命的现金；三是国家队下场，国资、央企、AMC等共同帮助恒大完成保交楼任务。
所以，许家印只需要竭尽全力去保交楼，让国家看到他真的是在为自己的错误承担后果，我相信会有更多的扶持政策向其倾斜。许家印只需要按部就班对公司债务进行重组，基本上是可以平稳落地，安享晚年的。
但奈何许家印压根就没想交楼稳民生，一开始签下保交楼军令状，后来也被证实不过是虚伪的作秀罢了。许家印一心所想只有保全自己的资产，为家人和自己留后路。
所以在两件事之后，彻底耗尽了国家的耐心：一是暴雷后，两年时间恒大又净亏损8000亿，窟窿越来越大；二是向美国申请破产保护。这明显触及了国家底线，所谓申请破产保护，其实就是为了保住许家印在境外的资产。
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第三，处理恒大的问题，没有速效药，也不会扩大化。
一方面，国家无法兜底，国内地产商也没有几家不伤筋动骨的，再加上国内还有成百上千已暴雷房企在等着看恒大和许家印的处理结果；另一方面，快刀斩乱麻的确可以出气，但结果走向不可预料，这不是治国的办法。
但可以明确的是，许家印过去这些年违法所得个人资产，国家一定会全力以赴追缴。即便是在我们看来不可能追回的已转移至境外的资产，也一定会上追讨名单。我的看法，对待这件事态度非常重要，既能以儆效尤，也能敲山震虎。
这就是我要回答文章开头问题的答案：许家印被抓，其实就是另外一种形式的“保交楼”。
即保交楼是国家的底线，也是暴雷房企必须承担起来的社会责任。倘若你不体面，国家会帮你体面。
从许家印和他的一众高管被抓一事来看，房企债务违约后，如果企业各种推卸责任、不司其职，不把房子按期保交付、做好赔付，那就不是债务和信用的问题了，而是有可能进去吃牢饭的问题。
更不要说，“保交楼、保民生、保稳定”已经上升到国家重大决策部署了，开发商本来要做的就是加快项目建设交付。
丁玉梅出逃，许家印被捕，这是近在眼前的教训，中国房地产圈还会出现第二个类似案例吗？我想不会，正如赵本山所言“人生就好比一架飞机，不在飞多高多远，关键是平稳着陆”，否则纵使拥有泼天的富贵又与你何干呢？
碧桂园和恒大的企业架构以及正遭遇的经历极其相似。换句话说，看碧桂园当下的所作所为，可以很好地窥探暴雷房企的真实想法。
这段时间碧桂园屡屡上头条，我随便查了一下就能罗列5条出来：
第一，10月10日，碧桂园发布公告称，4.7亿港元的外债有还不上的可能，将启动境外债重整。于是我们看到，杨氏家族紧急抽调3亿美元，以无息贷款的方式注入碧桂园。
另外，媒体报道，碧桂园创始人正卖飞机为公司筹资偿债，这一消息也得到证实了。
第二，全力以赴保交楼。
碧桂园公告表示，其上半年交付房产27.8万套，排名全国第一。且卖房款、出售项目公司股权收益等主要用于保交楼，今年下半年，碧桂园的交房任务还有40多万套，还有剩余四五十万套房源会在未来两年左右完成，其中大部分会在明年交付。
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第三，创始人杨国强久违露面。
10月13日，碧桂园创始人出现在了碧桂园的工地，虽然该项目距离总部只有200米，但也算是公开露面了。杨国强已于今年3月份交班给其女儿杨惠妍，这次公开露面，并非是要再次掌舵公司，而是对网络上的“被抓”、“跑路”等传言，正面辟谣。
第四，碧桂园月度会议上，过去年年年入过亿的碧桂园总裁莫斌表示，他和程博士的年薪已经降到300万和100万。
另外，对于公众最为质疑的资产转移问题，莫斌也主动解释：“向公益基金会捐赠股份是从去年就开始策划的了，目的是为了公益事业有所保障，只不过时间点选得不好。”
第五，碧桂园服务总裁李长江辞职，在接受媒体采访时他解释离职的原因是“想把机会让给年轻人”。
碧桂园层面发出的信息，真假先抛开不说，但释放的信号是非常明确的：碧桂园不会躺平，也不敢躺平，尤其是杨氏父女和一众高管不会跑，更不敢跑。老杨不想成为第二个许家印，莫斌更不想成为第二个夏海钧。碧桂园当务之急是保交楼，杨氏父女也会效仿孙宏斌，把自己的钱拿出来救公司，变卖私产也要还债。
为什么说现在真假难辨？一方面目前公布的消息，根本看不到事情的本质。比如卖私人飞机凑钱还债，听起来很感人，事实到底如何未可知。毕竟杨国强卖掉的是境外的飞机，而且只有四分之一的产权。另外，卖飞机筹得的资金和杨国强家族过去从公司累计获得的420亿分红相比，简直不值一提。
另一方面，样本在前，恒大暴雷之初，许家印也是好话说尽，承诺一大堆，也卖豪宅筹款救公司，结果大家也都看到了，许家印只是做做样子，在故意拖延罢了。
经常有人问我，暴雷房企还能否走出困境？
说实话很难。
一方面，房企一旦宣布债务违约，就会发生连锁反应，银行停贷+投资者+商票挤兑，现金流会迅速枯竭；另一方面，卖房是房企补充现金流的唯一渠道，但考虑到现在整体经济与行业的状况，哪还有人会购买暴雷房企的期房呢？再者，暴雷房企也并非不能自救，倘若有壮士断腕的决心，低价甩卖资产，或许有一线生机，但现实情况是，很多地方开发商根本不可能降价卖房。直接卖项目更不可能，放眼望去，全国能接盘的房企寥寥无几。
所以对于暴雷房企而言，时间拖的越久，债务压力越大，没有销售回款和融资输血，房企即便做得再多，也不过是无用挣扎。
房企的债务问题错综复杂，需要应对的麻烦也很多，但从目前国家层面释放的信息来看，优先级别最高的还是保交楼。只要开发商想做，保交楼绝对是可以完成的，因为国家要的是态度，倘若真完成不了，我相信国家会出手。
许家印被抓，更向全国的房企老板发出了警告：各司其职，勇担责任，力扛到底，尚有一线生机；卷款跑路，不担责任，绝没有好下场。
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