转自微信公众号 铁锤微观
本来今天不打算说房地产了，奈何最近楼市大事不断，热闹似过年，又激起了我的表达欲。
一
在聊内地楼市推陈出新绞尽脑汁救市之前，我想先说说今天香港传来的重磅消息：2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波表示，即日起撤销所有住宅物业需求管理措施，即由今天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
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港媒的用词是“全面撤辣”，意思相当于“全面放开限制”，类似于内地的“取消限购”。
毫无疑问，香港这是直接摊牌了，给楼市全面解禁，不再搞挤牙膏式救市，而是打开门让所有人进场买房，并送上免除印花税“大礼包”。
香港没有限购、限售等政策，楼市调控主要靠交易环节加税，且税率高得惊人。最高时，外地人在香港买房，需要缴纳30%的税费。
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即是说，从今天起，买房通通只需要缴纳4.5%的契税，所有人一视同仁。
按购买总价1000万的房子计算，新政后一次性可以为外地人在港购房大约省去150万的成本。
在我看来，香港这次的“全脱光”行动，其实是市场下跌压力倒逼的结果——房价和成交量均已跌穿地板，急需火速救市。
从香港差饷物业估价署公布的最新数据看，1月香港私人住宅售价指数跌至306.4点，环比回落约1.57%，连续下降9个月，是2016年10月以来最低。按年跌幅扩大至逾9.4%，是11个月以来最大；而与2021年9月的历史高位相比累计跌幅达25%。
成交量更惨，香港去年全年楼花按揭宗数为1581宗，创2005年以来新低。市场整体交易量更是创近33年的最低纪录。
另香港金管局1月31日公布的数据显示，香港负资产房产数量在2023年第四季度攀升至25163宗，较三季末上升126%，创2004年三季度以来的新高。
要知道，这还是去年有过一轮“减辣”行动之后的结果。
救楼市本质其实是面向全国抢人、抢钱，出手慢只能捡拾别人吃剩的残羹冷炙。今天香港楼市调控“一脱到底”，虽然更多是无奈，但至少他们先出手了。在现如今这个极度冰冻的市场行情下，敢为人先者，才能占据先机。
众所周知，内地楼市的很多模式和制度都是偷师香港，包括土地招拍挂、公摊面积、期房预售等。然而当下我们最该学的就是香港救市时不拖泥带水的作风。
香港“撤辣”就能逆转形势吗？
当然没有这么大的效果，即便全面解除，房价也涨不起来，无非是让整体底部逐渐抬高。现在是政策力度越大，市场越悲观。香港也不例外，大部分人担心的是撤辣后，市场依然无法止跌。
不过有两点是明确的：其一，香港现在放开限制虽然晚了，但比内地四大一线城市挤牙膏式救市要强。
其二，考虑到香港的租金回报率和购房成本的大幅减少，同等条件下，不乏一些内地有钱人会跑到香港买房。这便构成了香港对内地头部城市高端需求的虹吸了，尤其是整个大湾区，现在都炸锅了，专家媒体纷纷呼吁深圳、广州全面取消限购。
基于此来看，今天香港的“撤辣”动作，其实是在倒逼北上广深全面取消限购。当然了，客观而言，现在形势比人强，留给内地一线城市试探的时间确实不多了。
二
我们以上聊的其实只是一线城市救市的问题，毕竟截止到目前，全国大多数城市购房已经没有太大限制了，有钱都能找到破限购的办法。
从今年前两个月楼市的成交数据来看，很明显放开限购、降低利率、降低首付比例等做法，都不是治本之策。
问题的根源是居民收入增速下降，不敢轻易加杠杆，说穿了就是高房价和收入的矛盾未得到根本解决。这就和存款大增是一样的道理，并不是大家赚的钱更多了，而是更少了，再加上宏观环境的变化导致很多人的投资行为发生了深刻变化，不敢买房、不敢炒股、不敢理财，结果就是存款回流。
都知道“富民”才是解决问题的最优解，大家的腰包都鼓了，赚钱预期飙升，自然就有了消费、购房的底气。但囿于种种原因，短期大幅增加居民的收入不太可能。
那么楼市的问题该怎么解决呢？毕竟今年1月份，全国百城的去库存周期已经攀升至22.9个月了，三四线城市更是高达30.2个月。
表面看，各地遭遇的是房子卖不掉的问题，但新房背后其实关联着房企、银行、地方政府等，滞销的结果就是大家的日子都不好过。
有人说，可以效仿2015年继续搞“涨价去库存”。
真要那么简单就好了。2015年有大规模的棚改支持，拆老房子建新房子，叠加中央信贷支持，凭空创造了大量购房需求和购买力，这是开发商涨价卖房的底气。随着全国的老房子拆得差不多了，且地方债务不断高企，棚改也已经粉墨退场。现在没有任何依托，凭空涨价只能是自欺欺人。
从经济学的逻辑来看，商品滞销还有两个办法，要么毁掉，要么减少供给，这都是在源头上改变供给结构。
炸楼是不现实的，于是就只剩下减少供地这一条路了，然而供地又关系着地方财政，这种顾头不顾尾的工作到底该如何开展，就需要中央部委的统筹安排了。
2月27日，住建部在官网发布了“关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知”，明确要求各地，通过编制住房发展规划和年度计划、建立“人、房、地、钱”要素联动机制，来稳定楼市，避免大起大落。
文件更以全新的方式定调了房地产，总结起来有三点：1、以人定房，以房定地、以房定钱；2、完善“保障+市场”的住房供应体系；3、住房发展年度计划要明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求。
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“建立人、房、地、钱要素联动机制”这是未来房地产要遵循的新路径，这更是对过去房地产野蛮供地、野蛮发展的一次及时纠偏。
总量上我们早就不缺房了，尤其是很多中小城市，前些年疯狂卖地，造城运动浩浩荡荡。摊大饼式发展之后，留下的是遍地无人居住的新房。明眼人都看得出来，这种发展模式注定是不可持续的，因为一座城市建多少房子、卖多少土地，是要跟人口和产业严格挂钩的。而不是反过来，我建了多少房子，要吸引多少人口，引进多少产业。
这么简单的道理，不是他们不懂，热衷于此的原因有两个：一是卖地来钱快、来钱容易，更能做出政绩，何乐而不为呢？二是94年分税制改革以后，国税征收高于地方，反应税收收入的一般公共预算收入就统筹到中央了，所以造成了地方过度依赖卖地收入的局面。
《通知》提到的“以人定房，以房定地、以房定钱”，其中的关键是“人”，简单来说就是，一座城市未来的新增用地将跟人口趋势挂钩，有人口增量，就多卖地，反之要减少供地。供地规模确定了，才能决定房地产的融资规模。甚至以后各地的编制制定，也会和人口挂钩。
基于此来看，这个政策显然有利于大城市去库存。因为在人口决定一切的未来，各地将更加激烈地抢人，有人房子自然不愁卖。当然了，各地也将穷尽所能粉饰人口数据，像什么“实时人口”、“实有人口”等概念会喷涌而出。
三
如果说住建部的《通知》是抽象的去库存稳房价，那么重庆开启的住房租赁基金首批收购项目试点则是具象化的去库存稳房价。
2月21日，重庆市住房租赁基金首批收购了7个项目，合计4207套房源，集中在“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下小户型为主。这些房子投入市场后将有效满足广大新市民青年人多层次住房租赁需求。
从公布的信息看，这次是住房租赁基金收购商品房后，改成保障性租赁住房，再惠及有住房难题的城市青年。
资金的来源是今年初央行成立的1000亿租赁住房贷款。这部分资金发放给国企时的贷款利率仅1.75%，基本能用各地2%-2.5%的租金回报率覆盖，属于微利惠民项目。
是的，为了去库存，“国家队”亲自下场收房了。重庆之前，该1000亿贷款支持计划已经在福州、济南、天津、青岛四个城市落地执行了，共计获得试点贷款40.86亿元。
从资金消耗来看，目前该计划只完成了1/25，换句话说已经落地的5个城市只是开胃菜，真正的重头戏还在后面。
不得不说，如此去库存，确实立竿见影，也给其它城市提供了全新的思路。
好的一面必须点赞，但存在的问题也需要指出。
首先，目前执行该政策的5个城市的共性是库存去化周期偏长，比如重庆的广义库存周期就超过了70个月，换句话说国资收购4207套房，仅仅是重庆新房成交一个月的量，这意味着后续任重道远。
其次，央行拨款，国企成立租赁公司贷款，收购商品房后转租赁房，用租金覆盖贷款利息，这套模式能够顺利执行的关键是房子都能顺利按照计划的租金出租，且不能空置，否则游戏闭环很难形成。那么问题来了，这些房子真的能租出去吗？模式真的可以在全国推而广之吗？
再者，从公布的情况来看，重庆等5地拿出来供收购的商品房都是核心区房源，连这些房子都卖不掉，可想而知其它项目有多难卖。
更重要的是，个人觉得，商品房转保障性租赁住房，本身其实是利空商品房交易市场的。在这套模式中，政府设定了居民“先租后购再改善”的住房梯度消费理念，但忽略了这部分人群的真实购买能力。
对于政策的尝试，我是高度赞赏的，绝无泼冷水的意思。长远来看，不管是住建部的“以人为本”要素联动机制，还是央行成立的千亿租赁住房贷款支持计划，都有利于解决中低收入家庭、青年人、新市民等群体的住房问题，同时也有助于商品房去库存，以达到稳房价的目的。
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