转自微信公众号 铁锤微观
相比春节前，最近的楼市明显热闹了很多。
从媒体报道的新闻来看，3月以来很多城市的新二手房成交量都迎来了显著上涨：北京上周末两天，卖了2100套；上海出现了单日成交破800套的情况；深圳连续两周成交量超过1000套，广州第9周成交量达到2086套；南京上周卖出1644套，创下春节后单周新高的同时连续三周出现上涨态势。
从数据层面看，每年一度的楼市“小阳春”，似乎又如约而至了。朋友圈的中介们也都过上了“忙得没时间吃饭”的日子。
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另外，昨天（3.12）A股市场，房地产更是排在酒店餐饮和中药之后涨幅第三好的行业，大涨3.6%。连最近深陷债务漩涡的万科都上涨超过5.7%，可见投资者信心十足。
无独有偶，这几天住建部高层也对房地产有了新表态：已经充分赋予城市调控的自主权，城市政府就要扛起责任。话里话外，都透露着“允许各地加大力度救市”的信号。
不过，大家的真实感受似乎又和新闻报道严重撕裂：一边是媒体专家大V在鼓吹小阳春来了，一边却是多数人持币观望，不为所动。而对于万科的遭遇、住建部高层对市场的定调发言，民众的理解也存在巨大偏差。
这些林林总总的信息，交织在一起，非常影响大家对市场预期的判断。直白点说，站在买房的十字路口，很多人再一次陷入迷茫了。
铁锤今天不是来打假的，而是从市场的真实成交出发，带大家看清本质，以便大家在接下来的买房置业中，能把握趋势，适时出手。而不是被激烈的舆论裹挟着进场，替人接盘。
首先，就目前公布的数据，盖棺定论“小阳春已至”，为时尚早。
我前面列举了北京上海深圳广州南京5个城市近期的二手房成交量数据，接下来我就以这5个城市为样本，仔细扒一扒这些数据的“含金量”，以及市场的“热度”到底能持续多久？
北京，过去两个周末成交量确实迎来了飙升，截止到3月11日，二手房累计成交4650套，网签数据有延迟，是3800套。照此计算，3月份北京的二手房成交量，有望突破1.3万套。
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这是什么水平？去年同期是22192套，换句话说，北京今年3月份的小阳春成分，只有去年的6成不到。
另外，从北京市场的成交价格看，降价成交的房源，起码占到市场的一半以上。也就是说，北京二手房成交量的激增，是以价换量的结果。
据中介反馈，北京过去两周成交价千万元的房子，降价的幅度基本在30-120万之间，不少房东都想趁这个机会卖掉房子。
说穿了，业主不把价格降到位，买家是不会出手的。现在成交量上涨，无非是更多的卖家接受了这个现实而已。
去年这个时候，情况则是完全相反的，大多数成交房源是以涨价为主，房东“反悔”，一夜涨几十万的情况都存在。
上海：3月1-10日，二手房成交6152套，其中4-10日成交4505套。去年同期的成交量是7997套，整个3月的成交量是23991套。对比之下，今年上海的小阳春成色，只有去年同期的76.9%。
上海现在和北京的情况差不多，一是挂牌量激增至42万套，二是降价房源占比超过6成，成交房源价格也没有止住跌势。
深圳：3月1-10日，深圳新房总量成交717套，二手房成交总量1246套，是一线城市中存在感最低的。当然了，如果以上周末的成交数据计算，3月份深圳的二手房成交量还是有可能达到6000套的。即便如此，也只是勉强达到“荣枯线”罢了。
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广州：得益于120平限购放开新政，广州节后第二周（2月26日—3月3日）成交1489套，第三周（3月4日—3月10日）成交2086套，仅仅比春节期间的数据好一丢丢，远远赶不上去年3月份12000+套的水平。
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另外，从挂牌价来看，广州二手房市场，整体还是下跌模式，当然了，核心板块的业主似乎信心十足，已经开始喊涨了。
南京：南京的情况，大家直接看下图这张表就行了，只恢复到去年平均水平的6成左右，且伴随刹不住的挂牌量。如果说过去一周的成交量上涨就是“小阳春”，我只能说，我们对小阳春的理解有所不同。
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综上，铁锤只是把3月前10个交易日的二手房真实成交数据与上一年作了简单对比，事实证明，今年的楼市小阳春不仅来得晚，而且成色严重不足。有些人却乐此不疲的把去年底的冰封市场比作小阳春，简直是贻笑大方。
铁锤不禁感慨，那么多媒体，竟然凑不出一个实话实说的。
有人问，为什么不说新房市场？新房市场琳琅满目的“特价房”和“工抵房”已经说明了一切，房子如果真卖得好，依开发商的德性，早就把价格提上去了。
说实话，对于接下来的发展，我个人依旧不是很乐观，这样说主要基于两点：
一是目前为止，我仍然没有看到让人惊喜的施救举措，要知道，今天的房地产市场仍然高度依赖政策续命。
香港为了救市，可以“全面撤辣”，放开限制让外地人买，而且一次性免除几百万的税费，可谓诚意十足。即便如此，市场的热闹仍然不及往日。
反观内地四大一线城市，救市仍然只停留于耍嘴皮子，让利购房者的措施一条也见不到，试问反弹的基础在哪里？
近期媒体口中所谓的“小阳春”，实际上主要得益于春节期间积压的购房需求释放，以及房东主动降价换来的成交，这一点参与交易的人心里很清楚。
以北京为例，现在想卖房，不狠命割肉是不可能有人接盘的，这就是真实而残酷的市场。
二是楼市短期不具备成交飙升的条件。
这就不得不提到房价上涨预期和居民收入上涨预期了，这是房地产去库存的关键，也是过去二十年房子供不应求的底层逻辑——国人买房，有两大特质：买涨不买跌，以及有可观的收入才敢拼命加杠杆。目前来看，这两个条件都不具备，尤其是一线城市的房价也在螺旋下跌，劝退了不少买房致富的“死忠粉”。
说穿了，过去三年房地产市场的跌跌不休，已经对过去的“买房只赚不亏”思想进行了一次去魅。接下来除非各大城市轮番上涨、万人抢房，否则市场绝不可能立刻拉升。
这也是我让大家稳住别乱的根本原因，现在跟风进场，就真的是为别人解套了。
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另外，近期万科遭遇的流动性问题，说穿了也是资本市场对房地产销售不看好的真实反馈。
万科作为混改房企的优等生，资产和债务的构成一直都处于合理区间，且现金流足以偿还短期债务，更重要的是，人家背后有国资撑腰。
既然如此，万科为什么又会被穆迪下调评级至垃圾级，并警告未来可能进一步下调？我的理解，主要原因是，金融市场担心万科销售继续下滑，继而导致现金流恶化。尤其是境外融资，基本关闭了万科海外借钱的通道。
不过，万科也不是吃素的，从这几天拉来12家银行筹集800亿输血，以及召集多家险资，磋商谈判，希望险资不要提前行权，继续对债务展期至少1年来看，万科这家房企的道行还是很深的，不是一般民营房企可同日而语的。
万科能在短时间扭转局势，我觉得主要还是国家层面不希望万科这样的龙头房企倒下，更多是出于对市场信心的维稳。
恒大、融创、碧桂园就是前车之鉴，跌落神坛后，留下的除了一身还不完的债务，还有全国高耸入云的烂尾楼。当然更大的利空是，让市场信心一蹶不振。
从前面谈到的住建部赋予地方调控自主权，也可以看到，今年房地产市场稳定是压倒一切的，房地产稳，则经济稳、金融稳、就业稳。
当然了，也不能就此说万科已经成功上岸了，因为最核心的还要看销售，这是所有房企“活下去”的基础，房子卖不掉，回款不及时，这是任何房企都跨越不过的大山。
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有人可能疑惑，不久前住建部长，也犀利表达了对房企的态度：对于严重资不抵债、失去经营能力的房企，让市场淘汰，破产或重组；对于躺平摆烂、损人不利己的，坚决查处，代价自负。
为什么转过头对万科又是另外一幅面孔？
我的回答还是那4个字：国进民退。具体而言，对于拖后腿严重、窟窿大的房企，接下来会接受他们风险出清后破产倒闭，而对于那些现金流还算优秀的房企，则会想尽一切办法施救。这不仅是防范房地产市场风险，更是对亿万购房者负责。
对于后市，我虽然不太乐观，但必须承认“小阳春”的存在，只是和前些年相比，今年的小阳春可能是最拉胯的，倘若没有政策的加持，估计连4月都撑不到。
好消息是，我们也看到了宏观层面对市场纠偏的努力，住建部高层强调的有序推进现房销售、加大保交楼力度、加强房地产项目资金监管、明确房企要下力气建设好房子、坚持房住不炒等，虽然都是老调重弹，但说穿了把这些工作做好，才是解决当前困境的根本，尤其是对房地产整个销售和施工链条制度和监管的改革，才是重中之重。
就拿期房预售来说，卖地的和放贷的本质上没发挥什么监管作用。说穿了，房企赖以生存的高周转、高负债、高杠杆等风险就是监管放纵的结果。开发商资金链断裂，项目停工烂尾，责骂全在房企，负债全在购房者，这套模式不改变，击鼓传花的游戏就难以为继，这是最核心的问题。
所以，从根本上化解民众的买房顾虑，才是让房地产形成正反馈的基础，想做到这一点，没有捷径可走，只能诚意十足地加强监管，并出台实打实的惠民政策，否则很有可能小阳春还没开始就结束了。
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素材来源官方媒体/网络新闻
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