转自微信公众号 铁锤微观
万科现在是破鼓万人捶，颇有点去年恒大、碧桂园的感觉。
作为行业典范，万科也被看作是房地产最后的遮羞布，如今这块遮羞布就要被扯下来了，无疑给本就每况愈下的楼市，再浇了一盆冷水。
我回顾了一下，3月份以来，万科先后经历了股债双杀、被传债务危机、遭到合作方举报、干了15年的高管被带走调查，这两天又有传言说，万科的高管被边控了。
一句话，过去一个多月，关于“优等生”房企万科的负面舆论，一直没停过。
我查了一下，万科股价最近7连跌，累计重创20%。昨天（4.15）看到一个新闻，受万科拖累，胡锡进连绿一周，亏了6万多，直呼炒股不容易。
这些“负面舆论”大多都被万科的救火大队辟谣了，比如针对烟台合作方的举报，万科管理层表示，不存在通过跟投制度向高管输送利益的行为，而且正在向法院提起民事诉讼，并向公安机关进行刑事报案。再比如针对高管被带走调查一事，万科方面的回应是“系个人案件”。
真相到底如何，时间会给出答案，铁锤不能做无端的猜测。
我这么说，可能无法满足广大读者的好奇心，但是没办法，因为具体的案件事实不明朗，双方当事人也没有互摆证据，只能点到为止。
不过依我个人之见，现在的万科貌似也开始“恒大化”了：负面缠身，四面八方受敌，挤兑不断，并且已经进入到被动辟谣的阶段了。如此发展下去，恐怕只会更拖累万科的销售业绩。
这其实很好理解，负面舆论不断，只会快速消耗社会各界对万科的好感。有人甚至开玩笑说，过去的“行业明灯”，正慢慢变成“行业冥灯”，18年扔出去的“活下去”的回旋镖，又打到自己了。
实际上，近期万科的舆情，也搞得背后的靠山深圳地铁和深圳国资委非常难堪，帮也不是，不帮也不是。在这种情况下，即便是大靠山，也需要重新权衡利弊。
事实上，万科也坦然承认遇到了阶段性经营困难，流动性短期承压。
4月14日，万科举行了一场针对特定对象调研的投资者交流会，中金、中信、摩根士丹利等多家券商的代表均有参加。
针对经营情况，万科管理层表示：“尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但后续行为未能摆脱行业惯性，在不少城市，包括一些重点城市和一线城市，出现投资冒进和失误。”
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之前的文章，我们就简单聊过，万科能不能挺过这一关，关键在于销售能不能起来。财务报表中成千上万个指标，剥去一层层的外衣，最核心的永远是“现金流”。也即是说，没有足够的销售现金流，其它一切都是枉然。
实际上，今年的确有可能是万科的“生死大考”之年。
为什么这么说？这要从万科今年一季度的销售说起，一季度万科的销售额579.8亿，同比下降了42.8%。
今年一季度，大概率是全年最好的营销时节，因为有传统的小阳春加持。我们不妨再乐观一点，万科后面三个季度都会有所好转，按全年下降30%计算。对应到经营活动收到的现金流，去年是3211亿，那么今年就只有2248亿，少收963亿。
支出方面，万科去年经营活动现金流出3172亿，其中开发建设开支2297亿，工资支出194.75亿，各项税费496.68亿，办公等其它开支183.76亿。今年万科能节省的开支其实不多，就算极致压缩工资和办公支出50亿，这两年万科的确在压缩支出成本，但能缩减的空间实在有限，万科全年能够用来购买商品、接受劳务支付的现金也只有1500亿。
万科去年底的流动资产只有998.14亿，但流动负债却有8218亿，这笔钱省着花是够用的，就怕中间出现纰漏，任何一个环节连不上，万科都有可能断粮，继而引发更大规模的连锁反应。
有人可能会说，建房子的开支并不是由今年的收入决定的，是由前几年的销售收入决定的。这话不假，但殊不知，万科已经连续两年没完成交房计划了，欠的账起码超过1年的交房量。如果今年只支出1500亿，交房计划还会进一步再打折扣。交不出房，会反过来进一步影响销售，负反馈就形成了。现在的恒大、碧桂园、融创就是最好的例子，销售额刨去工抵房，正常渠道的销售少得可怜。
一句话总结：万科的确比其它房企更早发现了行业危险，但还是栽在了刹车踩晚了，不是没钱盖房，而是把活的钱都变成死的房了。
以上是我基于万科今年一季度和去年全年的经营收入和支出推导出来的结果，并不一定准确，但这套模型通常还是有一定参考价值的，因为这其中还没有考虑房企藏在水下的隐性债务，以及虚增的营收。要知道，恒大2年可是虚增了5600亿的收入，合计虚增利润920亿，占利润总额的70%左右。
万科之所以被称为行业“优等生”，是因为他们的账面数据一直很好看。但从去年开始，随着销售额下降，万科的利润也在大幅缩水，同比下降43.1%。
懂行的人应该知道，很多指标其实是花架子，只能救报表，不能救命，比如已售未结资源，其实就是一串数字，收到的钱早就花了。
网上也有人说，万科问题其实是中美金融战的一环，是一场没有硝烟的战争，是外资恶意做空。具体操作是美元加息，拉高了房企美元债的还债成本，并与评级机构狼狈为奸，下调房企评级，彻底丧失房企的海外融资能力。其目的是通过做空一家企业，然后打垮一个行业，因为房地产是我们的支柱产业。
这的确是不可忽略的重要因素，但我觉得，万科受困，更多在于房地产行业持续低迷造成的资金周转不灵，其根源是企业的盲目扩张，很明显，企业自己的不善经营和行业监管缺失，问题更大。
那么重点来了，万科要怎么做，才能避免步恒大的后尘呢？实际上，任何一家出现债务问题的企业，自救时都绕不过“开源节流”四个字。
万科现在能做的，第一是加快销售，把积压的库存变成现金，这可能需要借助大规模降价促销。第二是变卖资产，割肉自救，找人接盘。
有没有觉得这种做法似曾相识？
万达王健林目前采取的就是这种策略，为了自救毫不手软，不惜用60%的股权换来了中东金主（太盟投资集团）的600亿投资。
600亿换60%的股权，也即是说现在的万达商管只值1000亿，相较于2021年赴港上市的估值，整整低了800亿，老王这是打骨折让利啊。
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在这场博弈中，王健林丢掉了对万达商业帝国的绝对控制权，这是其它地产大佬学不来的气魄。而桀骜不驯的王思聪，也终于不用接万达的班了，因为没班可接了。
万达缺钱，这是显而易见的。在上市对赌失败后，即便获得了600亿元的新战投，也并不能确保万达安全无恙。于是我们看到，万达接下来又一口气卖掉了全国15座万达广场，其中就包括北京的“万达总部”。还卖了万达电影。
这也印证了那句话，危机时刻，最能检验企业的应对能力。老王现在的行事风格很明确，啥王牌资产都不重要，先活下来最重要。
不过，甩卖资产自救这事，并不是每个企业都能效仿的，第一你的资产要有盈利能力，而不是纯粹的垃圾货。万达商管之所以能引来中东土豪（出口转内销）的投资，是因为它的确具有很强的造血能力，2022年的收入和净利润，分别为271.2亿元、75.34亿元。也就是说，以目前的利润率，太盟的投资只需要13年就能回本。
第二，要有决心，舍得割肉。1800亿被砍价到1000亿，王健林能忍，其他人未必能忍。恒大出现债务违约后，天天新闻报道许家印卖资产自救，结果是三年合计出售资产换回现金流166亿，只处置了包括恒腾网络、盛京银行、恒大冰泉、深圳高新投和5个地产项目等股权。
所以你看，同样的处境，有的人能绝境逢生，化险为夷，有的人就只会转移财产，坐等锁链加身。
实际上，现在不仅房企自救无门，很多依托房地产的财富管理公司也开始暴雷了。今年以来，地产信托更是频频违约，其中就包括全国排名第一的平安信托。
信托产品的投资门槛较高，不割穷人，其底层资产就是房地产和城投债，这俩现在都是秘不发丧的状态，所以信托自然好不了。
过去房地产繁荣时期，投资人、信托公司与地产商之间是“有钱一起赚”的关系，比如平安信托，之所以会出现违约，是因为大量的资金借给了华夏幸福、碧桂园、正荣、龙光、荣盛等房企，而这些房企现在无一例外都出现了债务违约。所以钱要不要得回来，大家自己可以掂量一下。
有人问，房地产还有救吗，毕竟现在已经病入膏肓了，连万科这样的“行业明灯”都快扛不住了？
我的回答，有救，任何时候都不晚。当然了，前提是让房地产行业回归健康理性，而不是重回2016年那个血拼业绩、疯狂造假、无节制加杠杆、高度内卷的年代。
还是那句话，经过几年的行情演变之后，房价只涨不跌的预期被彻底打破了，买房暴富的神话也破灭了，现在大家是有钱也不敢乱买房了。
而这几年扎堆出现的开发商违约、项目烂尾等血淋淋的案例，也劝退了不少想买房、换房的客户，结果是二手房的交易量碾压新房，二手房挂牌量创新高。
想救房地产当然不容易，人口下降，对于房地产行业整体来说就是天大的利空，供需关系这个基本面早就发生变化了，这决定了很多城市是没有未来的，而能保持稳健发展的大城市，也一定是以不断抽水中小城市的人口和资金的方式进行的。而经济只要继续发展，就一定有人赚大钱，这也是大城市优质商品房长盛不衰的根源。
这几年和中产相关的投资渠道暴雷不断，结果是每个城市支撑房价的主力中产阶级都在萎缩，房价短期自然是无法看涨的，这也是我劝大家管住手的根本原因。至于具体要跌到什么时候，目前还无法给出答案。
我唯一确定的是，经过这一轮洗牌之后，不管是大城市还是小城市，对于年轻人拥有落脚点这件事，都会改善很多。不同之处在于，大城市会以租房替代买房，小城市则会发展到以居民的钱包来定价房价。全文完，既然看到这里了，如果觉得不错，随手点个赞吧。
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